Tarjous hyväksytty. Kohta muutetaan. Auts, myyjä kuoli!
Mikä on todennäköisyys sille, että myyjä kuolee kesken kaupanteon? Se on tietenkin sitä suurempi, mitä vanhempi henkilö tai mitä enemmän myyjiä. Jos kuolinpesältä ollaan ostamassa, saattaa osakkaita olla useita, joista joku saattaa kupsahtaa ennen kaupantekopäivää. Asiasta ei juuri varoiteta asunnonostajia. Ei myöskään löydy selkeitä ohjeita siitä, mikä on ostajan suoja viivästyksen osalta. Kyllä. Kaupanteko ja hallinnan luovutus tulee viivästymään, kenties hyvinkin pitkään. Ostaja on todennäköisesti sopinut jo aiemman asunnon luovutuksesta, jolloin hän joutuu käytännössä lumihankeen. #pienenihmisenasialla #heikommanasialla
Joutuuko ostaja omalla kustannuksellaan lumihankeen?
Katkeamaton sukuselvitys saattaa kestää jopa vuoden.
Katkeamaton sukuselvitys tulee pystyä osoittamaan ennen kaupantekoa. Tämä saattaa kestää pitkään erityisesti, jos pesässä on ulkomaalaisia osakkaita tai jos vainaja on ulkomaalainen tai asunut ulkomailla. Ulkomailta virkatodistusten saaminen saattaa kestää maasta riippuen jopa vuoden. Lisäksi, jos on edunvalvottavia, tarvitaan maistraatin päätös asialle. Tai jos on riitainen pesä, joudutaan pyytämään tuomioistuinta määräämään pesänselvittäjä, mikä viivästyttää myös Suomessa asuneiden sukuselvitystä.
Pankki vaatii yleensä koko perukirjan, koska sillä varmistutaan, ettei ole yleistestamentin saajia. Toisaalta, asiasta ei voi täysin varma olla perunkirjoituksessakaan. Näitä kuponkejahan voi pelmahtaa jostain myöhemminkin, mutta siitä vastaavat perunkirjoituksen jälkeen pesän osakkaat keskenään. Perukirjan laatiminen ei välttämättä viivästytä prosessia, kunhan sukuselvitys on kunnossa. Täydennysperukirjan voi toimittaa verottajalle jälkikäteen, jos löytyy täydennettävää.
Usein luotetaan siihen, että perukirja valmistuu kolmessa kuukaudessa, koska se on verottajan sallima aikataulu. Verottaja antaa kuitenkin tarvittaessa kuukauden lykkäyksen. Tosiasiassa, jos virkatodistuksia pitää onkia pitkin ulkomaita, niin verottajan sallimalla aikataululla ei ole mitään merkitystä kaupanteon kannalta.
Kuolinpesälläkö olisi "ilmainen" viivästysoikeus
ostajan kustannuksella?
Ostajalla on toki oikeus purkaa kauppa ilmaiseksi, mutta mitä se tarkoittaa käytännössä? Tyypillisesti ostaja on jo myynyt oman asuntonsa ja hallinnan luovutuksesta on sovittu. Ostaja joutuu siis lumihankeen, koska uutta asuntoa ei olekaan! Sen lisäksi, että ostajalle aiheutuu mahdolliset korkeatkin vuokrakulut viivästyksestä, jos nyt edes vuokra-asuntoa löytää, niin mahdollisen uuden asunnon etsintä vie aikaa ja vaivaa.
Jos ostaja etukäteen tietäisi, että sukuselvitys kestääkin vuoden, niin hän todennäköisesti peruisi kaupan. Myyjä tuskin mielellään etukäteen tiedottaa, että tällainen riski on oikeasti olemassa. Sitten joku osakkaista saattaa vieläpä ennättää kupsahtaa ennen kuin perukirja on valmis, jolloin sama rumba alkaa uudestaan.
Tärkein kysymys onkin se, onko myyjä velvollinen korvaamaan viivästyksen. Tarjouksessahan on sovittu viivästyksestä. Hallinnan luovutuksen viivästymisestä on saatettu sopia esimerkiksi jokaiselta alkavalta viikolta 1000 euroa.
Selvää on, että
kuolemantapaus on yksiselitteisesti myyjästä johtuva viivästys.
hyväksytty asunto-osakehuoneiston tarjous on jo asuntokauppa
vainajan eläessään tekemät sopimukset ja oikeustoimet jatkuvat sellaisenaan myös kuoleman jälkeen, ne vain siirtyvät ”kuolinpesälle”.
myyjä vastaa vastikkeesta hallinnan luovutukseen saakka
Tulkitaanko kuolema ylitsepääsemättömäksi esteeksi tai sellaisen mahdottomuuden tai kohtuuttomuuden aiheuttajaksi, jolloin myyjä saa viivytellä ”ilmaiseksi”, jolloin siis viivästyksen suurimmat kustannukset ja ongelmat lankeisivatkin ostajalle? Ostajan näkökulmasta kuulostaa erittäin kohtuuttomalta.
Mitään yleistä ohjetta ei ole olemassa.
Asiasta ei ole olemassa minkäänlaista yhtenäistä ohjetta – edes välitysliikkeillä. Olen konsultoinut kolmea juristia, ohessa heidän ristiriitaiset vastauksensa:
”Kuolinpesä on korvausvelvollinen, koska kauppa on käytännössä jo tehty, koska tarjous on vainajan hänen elinaikanaan hyväksymä. Tämän tyyppisessä tapauksessa ei ole olemassa mitään ”rauhoittamissääntöä”, johon myyjä voisi vedota.”
”Katsoisin, että kaupan siirtämiseen on perusteltu syy, eikä ostajalla olisi tästä johtuen oikeutta vakiokorvaukseen, jos kauppa puretaan. Kuitenkin asia viime kädessä ratkaistaan oikeusinstanssissa, jos ostaja päättää asian viedä eteenpäin.”
”Kuolinpesä ei ole pääsääntöisesti korvausvelvollinen, koska kuolemantapauksessa puuttuu vahingonkorvauksen edellyttämä tavallisuus”
Tuo viimeinen lausahdus on sikäli epämääräinen, että vahingonkorvauksen käsite ei varsinaisesti tilanteessa päde. Kysymys kun ei ole vahingonkorvauksesta, jossa siis syyllä on merkitys. Hyväksytyssä tarjouksessa kun on jo nimenomaan sovittu viivästyksestä.
Toimi näin!
Mikäli kuolinpesä ei suostu korvaamaan viivästystä, saatat joutua riitauttamaan asian ja hakemaan päätöstä tuomioistuimen kautta. Toki kuluttajariitalautakunnan suosituksia pääsääntöisesti noudatetaan, joten kannattaa ensin hakea ratkaisusuositus sieltä, koska se on ilmaista. Käsittely kestää noin vuoden. Alla linkki yhteen KRIL ratkaisusuositukseen, kun myyjänä oli kuolinpesä. Suosituksessa todettiin kuolinpesän oikeudenomistajat yhteisvastuullisesti velvollisiksi maksamaan ostajille viivästyskorvaus.
Joka tapauksessa rahaa voi joutua odottamaan, eikä se silloin auta siihen tilanteeseen, että olet asunnoton. Heti kun saat tiedon myyjän kuolemasta, esitä välittäjälle seuraavat kysymykset, jotta saat mahdollisimman todenmukaisen käsityksen viivästyksen pituudesta:
Kuinka monta osakasta pesässä on?
Onko joku ulkomaalainen?
Onko vainaja asunut ulkomailla?
Onko edunvalvottavia?
Onko riitaisa pesä (aikovatko hakea pesänselvittäjää)?
Jos päätät jäädä odottelemaan, muista myös olla yhteydessä omaan pankkiisi, nimittäin rahoituslupauksesi ei ole ikuisesti voimassa.
Jos vaikuttaa siltä, että välittäjä pimittää oleellista tietoa, tuntuu venyttävän ja viivyttävän vastauksia, raportoi hänestä Aluehallintovirastoon, joka valvoo välitysliikkeiden toimintaa. Välittäjällä kun on intresseissä pitää kaupasta kiinni. Hän ei voi uutta myyntiprosessiakaan aloittaa ennen kuin perukirja on valmistunut.
Mutta: Voi käydä myös hyvä tuuri. Mikäli pesä on pieni, ei riitaa, ei edunvalvottavia, kaikki ovat suomalaisia ja vainaja asunut Suomessa 15-vuotiaasta lähtien, sukuselvitys voi silloin hoitua nopeastikin. Virkatodistuksenhan saa tarvittaessa noutamalla saman tien käteensä.
Pacta sunt servanda - sopimukset on pidettävä
Mikäli tarvitset apua esimerkiksi valituksen tekemisessä kuluttajariitalautakunnalle, ota yhteyttä!