Tuntuupa todella houkuttelevalta ajatus muuttaa uuden karheaan huoneistoon, jossa kukaan muu ei ole ennen asunut ja paikat on priimassa kunnossa. Ja vielä kun se on niin halpa! Vai onko sittenkään? Kannattaa tarkistaa, että oletko ostamassa huoneistoa ilman tonttia, joka onkin siis vuokrattu. Kyllä sinä sen maksamaan joudut, pahimmassa tapauksessa jopa monikertaisesti. Eli saadakseen tietää huoneiston kokonaishinta, pitää ostajan osata laskea velattoman kauppahinnan päälle huoneiston osuus tonttivelasta. Tätä tuskin kukaan tavallinen asunnonostaja ymmärtää tehdä.

Numeroilla keplottelua

Jos jokin asia kismittää niin se on myyjien harhautukset ja kaikenlainen numeroilla keplottelu. Tässä on vieläpä kysymys elämän suurimmasta investoinnista eli omasta kodista, ja tämä hintakikkailu on tehty niin taitavasti, että siihen ansaan on todella helppo langeta.

Kiireellisintä olisi tietenkin luoda jokin sääntö esimerkiksi Aluehallintoviraston toimesta, joka pakottaisi myynti-ilmoittelussa ilmaisemaan jo heti hinnan perään, että ”tämä hinta ei sitten sisällä tonttia” tai ”tontti on vuokrattu” tai vielä parempi tietenkin, että ilmaistaan tontin lunastushinta. Tällä hetkellä hintavertailu pelkän myynti-ilmoituksen perusteella on nimittäin erittäin vaikeaa. Ainakaan Oikotien palvelussa ei ole edes omaa kohtaa tämän tonttikeplottelun ja vuokrauksen ehtojen käsittelylle. Että nouseeko vuokra inflaation tahdissa vai kenties kaksinkertaiseksi muutamassa vuodessa?

Joka tapauksessa ostajan tulisi kiinnittää huomioita siihen, kuinka paljon tonttivuokra vaikuttaa pääomavastikkeeseen. Kokonaishinnan lisäksi asumiskulut voivat nousta siis yllättävän suuriksi muutamassa vuodessa, jos maksettavana on sekä taloyhtiölaina että joka vuosi kallistuva tonttivastike.

Varsinaisestihan kysymys ei ole uudesta ilmiöstä. On aiemminkin ollut taloyhtiöitä, joissa rakennukset sijaitsevat vuokratontilla. Tontti on tällöin vuokrattu tyypillisesti kaupungilta ja vuokra-aika on todella pitkä, vuokra kohtuullinen ja korotus suhteutettu inflaatioon. Tosin näissäkin piilee riski, kun vuokra-aika lähenee loppuaan..

’Käytännössä ostajaa voidaan siis vetää nenästä’

Timo Metsola, hallituksen puheenjohtaja, Vuokraturva Oy

Viime aikoina on kuitenkin ilmaantunut erilaisia vuokratonttimalleja. Nyt uutena elementtinä ovat tulleet tonttirahastot, jotka ostavat uusien rakennuskohteiden tontteja ja vuokraavat ne taloyhtiöille. Tämä valitettavasti mahdollistaa sen, että osassa sopimuksista tontinvuokran korotusehdot ja lunastushinta voivat olla kohtuuttomat.

Timo Metsolan mukaan taloyhtiölainoilla  ja tonttirahastoilla pyritään siihen, että asunto tulee ostajalle kalliimmaksi ilman, että hän sitä huomaa tai ymmärtää. Näistä malleista jokaisen tarkoitus on hämärtää asunnon todellisen kokonaishinnan kalleutta.

Tonttivuokrasopimuksia on tehty jopa 100 vuoden mittaisiksi ilman lunastusmahdollisuutta. Taloyhtiöllä ei ole mahdollisuutta irtautua huonostakaan sopimuksesta. Harva asunnonostaja lukee tai ymmärtää tontinvuokrasopimuksen yksityiskohdat. Totuus paljastuu usein vasta muutaman vuoden päästä.

Hypon sijoitusjohtaja Juha Pajari jäsentelee vuokrasopimusten tyypillisiä eroja kuten

• vuokrasopimuksen kesto

• erilaiset perusteet tonttivuokran ja -lunastushinnan korotuksille sekä

• tontin lunastettavuus

Tyypillinen vuokra-aika sopimuksissa on 30-50 vuotta. Tällöin on merkityksellistä, onko taloyhtiöllä lunastusvelvoite 30-50 vuoden jälkeen. Mikäli vuokrasopimus on voimassa 100 vuotta ilman lunastusoikeutta, ei taloyhtiö pääse itse määräämään sopimuksen kestosta ja vuokrankorotusehdot voivat olla myös kovat.

Maanomistajien toimintajänteissä on myös eroja. Osa toimijoista on mukana erittäin lyhytjänteisellä toimintamallilla. Jotkin tonttirahastot saattavat olla voimassa vain 7-10 vuoden ajan. Kun vuokrasopimus on voimassa tyypillisesti 30-50 vuotta, on tässä räikeä epäsuhta. Kuka tulee toimimaan taloyhtiön vuokranantajana tämän jälkeen ja onko sillä jotain vaatimuksia vuokrasuhdetta koskien?

 Lue Juha Pajarin koko juttu tästä.

Asunto-osakeyhtiö meni konkurssiin tonttirahaston vuokrien takia

Rakennuslehti kertoo tapauksesta, kun lahtelaisen Nuorisosäätiön omistama asunto-osakeyhtiö ajautui konkurssiin maksamattomien tonttivuokrien takia. Asunto oy Lahden Aleksanterinkatu 5 haettiin konkurssiin, koska yhtiö ei pystynyt maksamaan runsaan 530.000 euron suuruista maanvuokrasaatavaa.

 Lue koko juttu tästä.

Rakennuslehti kertoo myös tapauksesta, jossa Vantaalla sijaitsevan talon tonttivuokra nousee kuudessa vuodessa yhteensä vähintään 17,5 prosenttia.

Kaiken huipuksi: Laki suojaa tontin omistajaa vuokrarästeiltä, mutta huoneiston omistaja voi jopa menettää asuntonsa taloyhtiön konkursissa.

Myynti-ilmoitus: Esimerkki asunnon todellisesta hinnasta

Yllä olevassa kuvassa viitataan asuntoon, jonka neliömyyntihinta on 5.100 €/m2. Myynti-ilmoituksen otsikossa ei mainita, että hinta ei sisällä tonttia. Se ilmaistaan vasta, kun jaksaa rullata tonttitietoihin saakka. Tosin ”tontin omistus” kohdassa ei kerrota kuka omistaa tontin. Siinä kerrotaan ainoastaan, että taloyhtiö ei sitä omista.  

”Tontin vuokra” kohdassa on ilmaistu koko tontin vuokra, ei siis sitä miten asia vaikuttaa ko. huoneiston ostajan kassaan. Sen tiedon saadakseen täytyy ostajan rullata hieman takaisinpäin kohtaan ”Hintatiedot ja muut kustannukset”.

Nyt pystymme laskemaan, että kokonaisvastike ei olekaan 289 €/kk, vaan 572 €/kk, mikäli siis huomaa lukea kohdan ”Muut kustannukset”.  Toisaalta tässähän ei muita ehtoja kerrota kuten esimerkiksi vuokrasopimuksen pituus, korotusehdot yms., jotka pitää ehdottomasti selvittää. Ja mitenkähän nämä tiedot tulisi sitten käsitellä, jotta saamme kohteen hinnan vertailukelpoiseksi markkinahintojen kanssa?

Itse asiassa tässä nimenomaisessa ilmoituksessa huoneiston todellisen hinnan laskeminen onnistuu kohtuullisen helpolla työllä ja matematiikalla. Nimittäin, kun huomaa lukea ”Lisätiedot kohdan”, niin siellä on kerrottu, että tontin a) voi lunastaa heti b) sen huoneistokohtainen hinta on määritelty jo ilmoituksessa 80.000 euroa, eli 1.700 e/m2.

Eli myynti-ilmoituksen velaton hinta 239.700 euroa onkin oikeasti 320.471 euroa (tontin kanssa). Eli ei 5.100 €/m2 vaan sittenkin 6.800 €/m2, joka on nyt se vertailukelpoinen neliöhinta. Aika hiton iso ero! Ja tämäkin hinta pätee ainoastaan, jos lunastaa tontin heti pois. Muussa tapauksessa todellisesta hinnasta muodostuu vielä kalliimpi.

Toimi näin

1. Kun katselet uudiskohteita, selaa ilmoitus heti kohtaan ”Tontin omistus”. Jos siinä lukee vuokra, niin joudut hieman jumppaamaan.

2. Varmista, että tontin voi lunastaa omaksi (mielellään heti).

3. Kun vertailet asunnon pyyntihintaa, selvitä tontin huoneistokohtainen hinta.

4. Jos et halua lunastaa tonttia heti, tarkista, onko vuokratontin lunastushinta ja vuosivuokra sidottu elinkustannusindeksiin. Kiinteät prosenttikorotukset tai muut korotusperusteet voivat tuottaa ikävän yllätyksen muutaman vuoden kuluttua.

5. Ota selvää, millainen maanomistaja on kysymyksessä. Onko maanomistaja pitkäjänteinen toimija? Määräaikainen tonttirahasto voi olla riski, koska tontti on myytävä määräajan jälkeen, usein 7-10 vuoden kuluttua.