Taloyhtiön hallituksella on asunto-osakeyhtiölakiin perustuva oikeus valvoa osakasremonttia. Se on todella hyvä asia. Mutta koska valvojana tyypillisesti käytetään taloyhtiön kanssa sopimussuhteessa olevaa isännöitsijätoimistoa, onkohan tässä nyt isännöitsijällä rahastusmahdollisuus?

Nyt on tullut vastaan tapauksia, kun isännöitsijätoimiston lasku on ollut jotain ihan muuta kuin normituotantoaika ko. valvonnasta olisi pitänyt olla. Osakas ei ole ymmärtänyt kilpailuttaa valvontaa, eikä sellaisesta mahdollisuudesta ole myöskään mainittu missään taloyhtiön dokumenteissa. Lisäksi isännöitsijän sivuilla ei ole ollut mainintaa edes hinnoitteluperusteista. #isannoitsijarahastaa #osakasremontoi

Keittiöstä voi saada hyvinkin tyylikkään ihan vain modernisoimalla valaisimet. Ko. kohteessa riittävää oli ns. asiakirjavalvonta (sis. sähkömiehen mittauspöytäkirjan)

Tarkastusmaksu oli yli kolminkertainen.

Eräässä tapauksessa ainoastaan modernisoitiin alle 60m2 huoneiston valaisimia yms., sekä myös liesituuletin. Eli hyvin pienimuotoista säätöä. Mitään uusia sähköpisteitä ei siis rakennettu. Ja sertifioitu sähkömies on velvollinen toimittamaan asianmukaiset mittauspöytäkirjat työstään. Tekninen isännöitsijä vaati päästä valvontakäynnille ja oli istunut ruokapöydän ääressä 1,5 tuntia. Hän ei edes tiennyt onko ilmanvaihto painovoimainen vai oliko poistoilma koneellinen ko. taloyhtiössä. Eli käytännössä hänellä ei ollut kompetenssia arvioida esim. liesituulettimen vaihtoa. Tähän liesituulettimen ihmettelyyn hän käytti aikaa noin 0,5 tuntia. Noin tunnin verran hän käytti aikaa sähköasennusten ihemettelyyn, joista oli saatavilla remontti-ilmoituksessa mainitun sähköurakoitsijan mittauspöytäkirja. Ja millä kompetenssilla tekninen isännöitsijä edes sähköasennukset arvioisi? Joten asioiden tarkastamiseen ei olisi pitänyt kulua viittä minuuttia kauempaa.

Huoneistoon oli rakennettu myös terassi, jota tarkastaja ei sen sijaan käynyt edes vilkaisemassa. (Huom! Tunari voi onnistua tukkimaan ilmanvaihtoreijät, jolloin asunto homehtuu. )

Lopulta laskussa mainittuun pöytäkirjan laatimiseen meni toiset 1,5 tuntia. Tätä pöytäkirjaa, jonka siis osakas maksoi, ei koskaan toimitettu osakkaalle itselleen. Aikaveloitus oli siis yli 3 tuntia. Kerroin on kova, kun vielä miettii loppusummaa mikä se olisi ollut, jos kysymyksessä olisi ollut laajempi remontti.

Hallitukset usein mokaavat isännöitsijän kilpailutuksen sillä, että kilpailuttavat ainoastaan taloyhtiölle koituvat kustannukset, jos ihan kaikkia niitäkään. Tähän rakoon ilmeisesti sitten tietyt isännöitsijät ampuvat. Nämä remonttitarkastukset kun koituvat osakkaalle suoraan. Remontointi on myös hallituksen ja kaikkien osakkaiden edun mukaista, joten uskoisin, että tämä on yleensä silkkaa hallituksen osaamattomuutta tai huolimattomuutta.

Toimi näin!

Lain mukaan osakas vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista valvontakuluista koskien huoneistonsa kunnossapito- tai muutostöitä. Yhtiön on huolehdittava siitä, että valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty.

Valvonnan laajuus tulee kuitenkin aina arvioida tapauskohtaisesti. Pienimmissä remonteissa paikanpäällä tapahtuva valvontakäynti ei ole normaalitapauksessa perusteltua. Tällöin riittää ns. asiakirjavalvonta. Asiakirjavalvonnalla tarkoitetaan, että osakas toimittaa esim. yksittäisestä hanan asennuksesta laskukopion, josta yhtiö voi todeta, että hana on remontti-ilmoituksen mukainen ja että hanan asennuksen on tehnyt remontti-ilmoituksessa mainittu osaavaksi todettu henkilö.

Mutta, mikään laki ei pakota käyttämään ko. isännöitsijän palveluita valvonnassa. Se on siis sopimuskysymys.

Pyydä tarjous (kustannusarvio, kiinteä hinta tai maksimihinta) isännöitsijältä toimenpideilmoituksessasi mainitsemien töiden valvonnasta.
Pyydä perustelut, jos esim. asiakirjavalvonta ei heidän mielestään riitä
Kilpailuta tarjous, eli pyydä myös parilta muulta valvojalta tarjous
Neuvottele taloyhtiön hallituksen kanssa mahdollisuudesta käyttää toista valvojaa (mikäli saat halvemman tarjouksen muualta). Tuskinpa hallituksella on mitään sitä vastaan, jos asianmukainen pätevyys on todennettavissa. Taloyhtiöllä on joka tapauksessa näyttövelvollisuus kustannusten tarpeellisuudesta, eli myös siitä, miksi asiakirjavalvonta ei riitä.

Jos kuitenkin olet jo ennättänyt kävellä kaivoon, niin työkalut sieltä pois pääsemiseen ovat aika vähissä, koska kuluttajariitalautakunnalla ei valitettavasti ole toimivaltaa käsitellä tällaisista maksuista johtuvia erimielisyyksiä. Eli taas oltaisiin ikään kuin sillä “tuomioistuinkassalla”. Ota kuitenkin yhteys Kuluttajaliitoon.

Muistathan myös asiat, jotka ovat ilmoitusvelvollisuuden alaisia muutostöitä. Tässä lista. Listasta osannet myös päätellä, mitä ei tarvitse ilmoittaa.