Monille on edelleen epäselvää, mistä muutostöistä kuuluu ilmoittaa taloyhtiölle, mistä pitää pyytää erityistä lupaa ja mitä ei tarvitse ilmoittaa ollenkaan. Ja entäpä mitä seuraa jos ei ilmoita mitään, vaikka pitäisi? Ilmoitusvaatimuksen tarkoitus on valvoa noudatetaanko remontissa hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Uuden asunnon ostajan on todella tärkeää tietää, miten esimerkiksi kylpyhuoneen remontti on toteutettu ja valvottu, vai onko kenties se vanha muovimatto jätetty uusien laattojen alle. Joissain taloyhtiöissä käsittelyajat ovat kuitenkin kohtuuttoman pitkät. Uuden asunnon ostajalle on tärkeää saada tietyt asiat kunnostettua ennen sisäänmuuttoa.
#muutostyoilmoitus, #ilmoituksenlaiminlyönti, #yhdenvertaisuusperiaate, #kohtuutonkasittelyaika
Ainakin lattia ja katto pitää ehtiä kunnostaa ennen sisäänmuuttoa. Seiniä voi ehostaa ja kattolistoja asennella myöhemminkin.
Osakkaan muutostöissä tärkeää on yhdenvertaisuusperiaate
Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaate on asunto-osakeyhtiölain keskeisimpiä periaatteita (asunto-osakeyhtiölain 1 luku 10 §). Yleislausekkeen mukaan yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Osakkeenomistaja voi moittia yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä 23 luvun 1 §:n mukaisesti. Osakas voi myös olla oikeutettu vahingonkorvaukseen. Pääsäännön mukaan yhtiön yhdelle osakkaalle antama tietty oikeus tulee antaa myös muille osakkaille.
Muutostöissä ilmoitus ei aina riitä. Luvanvaraisia muutostöitä ovat esim. terassi, jos rivitalon piha ei ole osakkaan hallinnassa. Periaatteessa yhtiön ei tarvitse edes perustella luvan epäämistä. Mutta jos yhdelle osakkaalle annetaan lupa erityisrakennelmiin, tulisi tämä lupa antaa myös muille samassa asemassa oleville osakkaille.
Sen sijaan ilmoitusvelvollisuuden alla olevan muutostyön voi kieltää vain poikkeustilanteissa, joissa osakas ei pysty esittämään asianmukaista selvitystä siitä, että muutostyö toteutetaan teknisesti hyvän rakennustavan mukaisesti
Muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä.
Laissa sanotaan, että muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä. Saatuaan muutostyöilmoituksen on yhtiön ilmoitettava muutostyöilmoituksen tehneelle osakkeenomistajalle työn sallimisesta, työtä koskevista ehdoista, työn kieltämisestä taikka kohtuullisesta ajasta, jonka kuluessa ilmoitukseen vastataan. Kielteinen päätös on perusteltava. (Asunto-osakeyhtiölaki 5 luku 4 §)
Usein isännöitsijätoimistot ilmoittavat verkkosivuillaan 2 – 4 viikon käsittelyajasta. Käsittelyaikahan riippuu toki remontin laajuudesta. Jos kysymys on laminaatin asennuksesta tai keittiön lampun modernisoinnista, asian käsittelyyn ei mielestäni voi mennä neljää viikkoa. Valitettavasti vaan kun aivan liian usein menee. Lisäksi taloyhtiö saattaa vaatia yksityiskohtaisia selvityksiä etukäteen esim. tiettyyn laminaattiin soveltuvasta aluskatemateriaalista. Eihän niitä voi aina etukäteen valita, koska tarjoustuotteet ehtii loppua moneen kertaan lupapäätöstä odotellessa.
Esimerkki: Osakas oli tehnyt lupapyynnön terassin rakentamisesta, koska piha ei ollut osakkaan hallinnassa. Osakas tiesi, että muilla oli erilaisia rakennelmia huonolaatuisista hulppeisiin. Ensin lupapyyntö hylättiin, koska ei oltu tehty viralliselle muutostyölomakkeelle. Sitten lupapyynnön käsittely kesti, muistutuksista huolimatta, useita kuukausia. Itse asiassa virallista vastausta ei tainnut koskaan tulla. Osakas ei kuitenkaan voinut jäädä odottelemaan, koska talvi oli tulossa ja terassi piti saada rakennettua ennen pitkää talvea. Lisäksi pihalla oli huonokuntoinen terassia muistuttava rakennelma, joka oli peräti vaarallinen. 1,5 kuukauden päästä osakas rakennutti ammattilaisen toimesta terassin – ilman lupaa. Mikä on osakkaan sanktioriski?
Muutosilmoituksen laiminlyönti
En kannusta ketään ryhtymään remonttiin ilman asianmukaista lupapyyntöä tai muutostyöilmoitusta. Toisaalta, on ymmärrettävää että kiusaus on erittäin suuri hankalissa taloyhtiöissä, joissa hallitus ja isännöitsijä eivät ole kiinnostuneita osakkaan edusta. Vastausta joutuu odottelemaan kohtuuttoman kauan, viesteihin ei vastata ja lopulta jopa vaatimukset ovat kohtuuttomia.
Laissa ei ole mainintaa erityisistä sanktioista osakkaalle, joka laiminlyö remontti-ilmoituksen tekemisen. Ymmärtääkseni yhtiö voi purattaa ilmoittamatta ja luvatta tehdyt remontit ja laskuttaa osakasta tästä. Tosin tähän täytyy löytyä erittäin hyvä syy. Jokaisen asunto-osakeyhtiön velvollisuus on järjestää muutostyön valvonta ja luvaton remontti voidaan keskeyttää. Yhtiö voi myös vaatia luvatta tehtyjen muutosten saattamista ennalleen osakkaan kustannuksella. Jos työstä aiheutuu vahinkoa, tuomioistuimessa ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti tulkitaan raskauttavana seikkana arvioitaessa työn tekijän huolellisuutta.
Toinen – todennäköisempi - vaihtoehto on kuitenkin se, että isännöitsijäntodistukseen tulee maininta remonteista joilla vastuunjakoa on muutettu. Eli yhtiö ei ota enää vastuuta sille normaalisti kuuluvista remontoiduista osista huoneistoa.
Esimerkki: Osakas oli teettänyt kylpyhuoneremontin, josta eivät olleet tehneet ilmoitusta ja siis ilman taloyhtiön lupaa. Se oli tehty virheellisesti ja valvomatta, vanha muovimatto oli jätetty uusien laattojen alle. Ottamatta kantaa menettelystä aiheutuviin riskeihin, tässä taloyhtiössä asia oli lopulta sovittu isännöitsijän kanssa siten, että osakas vastaa tehdystä työstä 10 vuotta, jonka jälkeen asiasta vastaa taloyhtiö. Asia kirjattiin myös isännöitsijätodistukseen, jolloin ostajat olivat tietoisia tehdyn remontin laadusta ja tekotavasta. Huoneiston myynnin kannalta tilanne on todella huono.
Esimerkki: Edellisessä terassitapauksessa, jossa osakas on yhtiön luvatta mennyt teettämään yhtiön hallitsemalla pihalla terassin, on yhtiöllä lähtökohtaisesti oikeus vaatia tilanteen ennallistamista kyseisen osakkaan kustannuksella. Yhtiö voi kuitenkin jälkikäteen päättää myös sallia osakkaan tekemän muutoksen. Tärkeintä onkin pystyä osoittamaan tehdyn työn laatu sekä yhdenvertainen kohtelu muiden osakkaiden kanssa. Eli kannattaa siis käydä stalkkaamassa naapureiden terassit. (Toki heiltä voi kysyä ihan suoraankin). Tosiasiassa taloyhtiöllä ei ollut em. tapauksessa oikeutta kieltää terassin rakentamista. Terassi oli rakennettu hyvän rakennustavan mukaan. Terassin kunnossapito on joka tapauksessa osakkaan vastuulla, joten tilanne ei muuttunut senkään osalta mitenkään.
Toimi näin.
Olet tehnyt tarjouksen asunnosta, mutta ennen sisään muuttoa pitää saada osa remontista tehtyä. Kahden kuukauden viivästys muodostuisi todella kalliiksi.
Kirjaa tarjousvaiheessa ostotarjoukseen oikeudesta käydä asunnossa mittaamassa ja suunnittelemassa remontti. Asbestikartoitus kannattaa teettää tarvittavin osin jo tässä vaiheessa. Muista mitata väliovet, mahtuuko laminaatti parketin päälle.
Laita saman tien isännöitsijälle tiedustelu esim. laminaatin asennuksesta ja mahdollisista ehdoista niihin liittyen. Toisissa taloyhtiössä laminaatin asennukseen tulee lupa ja ohjeet (mm. askeläänieristeestä) heti. Taloyhtiön asenne tulee samalla selville ja osaat tarvittaessa varautua pahimpaan.
Pohdi, mitä muita asioita kuin lattia on välttämätöntä toteuttaa ennen sisään muuttoa – ja päätä koska sinun on ehdottomasti viimeistään päästävä muuttamaan. Jaa remontoitavat ilmoitusta edellyttävät asiat kahteen osaan: 1) suoritettava ennen muuttoa 2) voidaan suorittaa muuton jälkeen.
Valmistele jo alustavat urakkasopimukset ja ajankohdat ennen kaupantekopäivää (mm. LVI ja sähkötyöt). Tee muutostyöilmoitus valmiiksi, ja mahdollisimman tarkasti.
Kaupantekopäivänä voit toimittaa muutostyöilmoituksen eteenpäin yhdessä kauppakirjan kanssa.
Jos et aio jäädä odottelemaan hamaan tulevaisuuteen taloyhtiön vastausta, niin huolehdi ainakin seuraavista seikoista: työn tekee ammattilainen hyvän rakennustavan mukaan, heillä on asianmukaiset sertifikaatit, kaikista vaiheista otetaan valokuvat, työmaavalvonta hoidetaan ja projektista teetetään laadukkaat dokumentit.
Jos kuitenkin tuntuu siltä, että tarvitset apua muutostyöilmoituksen kanssa, pyydä sitä - ajoissa!